4月30日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2022年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》。報(bào)告指出，2022年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

房企拿地是房屋新開(kāi)工較好的領(lǐng)先指標(biāo)，而水泥需求處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前周期，短期內(nèi)受到新開(kāi)工面積的直接影響（通常開(kāi)發(fā)商在拿地后1-6月新開(kāi)工）。

回看2021年房地產(chǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)，從去年7月開(kāi)始，特別是去年10月以來(lái)，國(guó)內(nèi)前50家代表房企每月拿地總額不容樂(lè)觀，多數(shù)月份單月總額同比跌幅超過(guò)50%，一定程度上意味著后期房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)水泥需求的拉動(dòng)力度將持續(xù)乏力，這也是年初以來(lái)水泥市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的一個(gè)原因之一。

總體來(lái)看，1-4月房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額同比大幅下滑，無(wú)疑為接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)水泥需求蒙上一層陰影。

三四線城市拿地?zé)岫葴p退 頭部房企拿地總額下滑

一位房地產(chǎn)行業(yè)人士透露，1-4月房企拿地總額大幅下滑核心基于三個(gè)原因。

1、三四線城市拿地?zé)岫冉档汀?/strong>

中指院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國(guó)50家代表房企拿地面積城市等級(jí)中，一線城市占比9.6%，二線城市占比68.4%，三四線城市占比為22.0%，二線城市成為拿地的絕對(duì)主力。

然而，同樣是中指院數(shù)據(jù)，去年公布的《2021年1-4月50家代表房企拿地面積城市等級(jí)、區(qū)域分布情況》顯示，一線城市占比7.2%，二線城市占比45.1%，三四線城市占比最高達(dá)到47.6%。

綜上，三四線城市拿地?zé)岫认陆凳?-4月房企拿地總額大幅下滑的重要原因之一，此外，從各區(qū)域拿地總額來(lái)看，與去年相比，長(zhǎng)三角拿地比例大幅上升，延續(xù)了房地產(chǎn)投資熱度。

2、部分企業(yè)選擇“低調(diào)”。

對(duì)比2022年與2021年數(shù)據(jù)可以看出，去年1-4月拿地金額排名前十企業(yè)中，融創(chuàng)中國(guó)拿地金額達(dá)到348億元，但2022年1-4月拿地金額TOP100名單中，融創(chuàng)中國(guó)卻“缺席”了，而去年1-4月拿地總金額151億元，排名13位的綠地控股也不在今年榜單當(dāng)中。

另外，碧桂園去年1-4月拿地總額達(dá)到248億元，但今年1-4月拿地總額僅28億元，顯得相當(dāng)?shù)摹暗驼{(diào)”。

今年部分房企基于自身情況的考慮并未大舉加入到1-4月的拿地隊(duì)伍當(dāng)中，加之頭部企業(yè)拿地總額下滑，也是1-4月全國(guó)房企拿地總額大跌的重要原因。

3、商品房銷(xiāo)售下滑，資金受限

從2021年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)一路下滑，今年以來(lái)甚至連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—3月份，商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%。商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。

3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.2%。

另外，根據(jù)中指院發(fā)布的《2022年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》，2022年1-4月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為212.2億元，同比下降50.2%。

房企銷(xiāo)售資金回籠速度明顯放緩，加之銀行貸款“三條紅線”約束，開(kāi)發(fā)資金承壓，進(jìn)一步制約房企拿地能力和積極性。

房地產(chǎn)支撐力度減弱 水泥行業(yè)走到“十字路口”

房地產(chǎn)是拉動(dòng)水泥需求的關(guān)鍵一環(huán)，在不少地區(qū)占水泥市場(chǎng)需求總量的50%以上，去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下滑已經(jīng)波及到水泥行業(yè)。

據(jù)中國(guó)水泥網(wǎng)年初與各省市水泥企業(yè)交流情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資力度不足是導(dǎo)致各地水泥市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的重要原因。目前，已經(jīng)進(jìn)入5月，往年市場(chǎng)已經(jīng)全面恢復(fù)，但近期各地水泥企業(yè)紛紛反饋，絕大多數(shù)市場(chǎng)并未恢復(fù)正常，部分地區(qū)市場(chǎng)需求甚至不足往年5成。房地產(chǎn)需求下滑的影響不可忽視。

2021年至今全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)走勢(shì)

（數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)研究院）

當(dāng)前，在“房住不炒”基本基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)發(fā)揮其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用將是基本趨勢(shì)。

從去年以來(lái)國(guó)內(nèi)房企拿地情況來(lái)看，未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)水泥市場(chǎng)需求的支撐作用大概率下降，特別是在三四線城市，投資熱度下滑趨勢(shì)可能更加明顯，水泥行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加白熱化。另外，在長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度依然較高，需求下滑幅度相對(duì)更小，這也使得這些區(qū)域未來(lái)或面臨更為嚴(yán)峻的外來(lái)水泥沖擊。

整體來(lái)看，今年以來(lái)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，一方面國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策更加靈活，房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)逐漸牢固；另一方面適度超前基建，擴(kuò)大有效投資政策信號(hào)明確，近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議再次提出，全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?；ㄍ顿Y作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“壓艙石”，將扛起擴(kuò)內(nèi)需、促循環(huán)、穩(wěn)增長(zhǎng)的“大旗”，基建投資將加速推進(jìn)。

不過(guò)，基建投資對(duì)水泥需求的拉升缺乏“爆發(fā)力”，且時(shí)間線較長(zhǎng)，雖然能夠一定程度上為水泥市場(chǎng)需求提供穩(wěn)定支撐，但短期內(nèi)難以抵消房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)需求端的沖擊。

展望后期，隨著疫情逐步得到控制，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)發(fā)展，加之基建投資發(fā)力，水泥市場(chǎng)有望迎來(lái)一波回暖，但從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)需求下滑恐難以避免，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，在逆境中生存發(fā)展，成為水泥企業(yè)必然思考的問(wèn)題。