83.如何理解加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》提出：“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”這是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，著眼于破解房地產(chǎn)發(fā)展難題和防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式是在20世紀(jì)90年代住房短缺的歷史背景下逐步形成的。針對(duì)城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重短缺的實(shí)際，通過改革住房分配制度，出臺(tái)土地、財(cái)稅、金融等一系列支持政策，我國(guó)實(shí)現(xiàn)了從福利分房到主要通過市場(chǎng)解決住房問題的重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房供應(yīng)規(guī)?？焖僭黾?，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積大幅增長(zhǎng)，人民居住條件顯著改善，住房“有沒有”問題基本解決。推進(jìn)各類保障性住房和棚改安置住房建設(shè)，建成了世界上最大的住房保障體系。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)保障和改善民生、支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張時(shí)期，也存在一些資金過度向房地產(chǎn)集中，部分房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”等問題。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房發(fā)展的主要矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足，商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高、存量市場(chǎng)權(quán)重加大，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化。從供給結(jié)構(gòu)看，保障性住房供給相對(duì)不足，大城市房?jī)r(jià)高，新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。從居民需求看，總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，改善性住房需求增加，對(duì)提升居住品質(zhì)的愿望更為強(qiáng)烈。從經(jīng)營(yíng)方式看，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，亟須轉(zhuǎn)型。從服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)方式從增量拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)向存量帶動(dòng)為主，房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯。這些都需要改變現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式，建立新的發(fā)展模式。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，總體思路是以滿足剛性和改善性需求為重點(diǎn)，按照政府?；尽⑹袌?chǎng)滿足多樣化需求的原則，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、調(diào)控政策、監(jiān)管機(jī)制等改革，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要進(jìn)一步深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革。一是優(yōu)化和完善供應(yīng)體系。加大保障性住房建設(shè)和供給力度，提高保障性住房占住房總量的比例，提升保障性住房的質(zhì)量品質(zhì)及適配性，更好滿足工薪群體剛性住房需求，推進(jìn)解決好大城市新市民、青年人、農(nóng)民工等群體住房困難問題。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)智能科技應(yīng)用、提升物業(yè)服務(wù)水平。持續(xù)推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。二是轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)方式。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)格預(yù)售門檻。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成適度杠桿比例、合理負(fù)債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機(jī)制。三是完善調(diào)控政策。完善城市規(guī)劃、建設(shè)、治理體制機(jī)制。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)住房與土地、金融資源聯(lián)動(dòng)，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止大起大落。完善房地產(chǎn)稅收制度。四是強(qiáng)化安全監(jiān)管。從我國(guó)存量房屋規(guī)模大，一些房屋建成時(shí)間長(zhǎng)、存在安全隱患的實(shí)際出發(fā)，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制。