事項(xiàng)

　　近日，國(guó)務(wù)院日前公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由過(guò)去的35%下降為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

　　投資要點(diǎn)

　　一、資本金比例下調(diào)15%，房地產(chǎn)投資杠桿大幅提高

　　資本金比例下調(diào)幅度較大，該政策大幅提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資杠桿。如下表所示，杠桿比例由過(guò)去的1.86提高至4.0。反方向計(jì)算，同樣100億的自有資金，資本金比例上調(diào)前只能完成投資總額約286億的項(xiàng)目，現(xiàn)在能完成500億元的項(xiàng)目，投資總額增長(zhǎng)75%。

　　以2008年為例，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資約為30,580億元。按35%的資本金比例，開發(fā)商的自由資金約為10,703億元。在20%的資本金比例下，10,703億元的自有資金將帶動(dòng)約5萬(wàn)億元的總投資，較原先增加約2萬(wàn)億元。

　　此次調(diào)整資本金比例，國(guó)家意圖非常明確：給房地產(chǎn)企業(yè)的資金松綁，增加房地產(chǎn)行業(yè)投資，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加大新房供給平抑房?jī)r(jià)。

　　二、房地產(chǎn)投資增速有見(jiàn)底跡象

　　從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速有見(jiàn)底跡象。2009年1-2月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資僅為在2,398億元，同比增長(zhǎng)1.03%；而3-4月份，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速分別達(dá)到7.27%和6.42%，較1-2月已有小幅反彈。

　　隨著房地產(chǎn)交易量持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格得到有力支撐，房地產(chǎn)開發(fā)商、貸款銀行的房地產(chǎn)投資信心正在逐步加強(qiáng)。加之，國(guó)家下調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例，進(jìn)一步緩解了開發(fā)商的資金壓力，放大了開發(fā)商的資金杠桿，有利于提升項(xiàng)目的自身回報(bào)率。

　　三、房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄

　　與房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的是，國(guó)內(nèi)房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄。2009年4月，房屋新開工面積同比下滑約14.2%，較一季度16.2%的下滑幅度有所收窄。新開工面積增速與房地產(chǎn)投資增速有較強(qiáng)的相關(guān)性，但房地產(chǎn)投資增速并不一定產(chǎn)生。

　　四、4月份土地購(gòu)置面積增速重現(xiàn)正增長(zhǎng)

　　4月份，全國(guó)土地購(gòu)置面積約為2,524萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.02%，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)4個(gè)季度的負(fù)增長(zhǎng)。雖然僅憑單月數(shù)據(jù)我們無(wú)法做出確切判斷，該數(shù)據(jù)的大幅上漲說(shuō)明開發(fā)商的拿地意愿已經(jīng)開始變得積極?？梢灶A(yù)見(jiàn)在獲得土地儲(chǔ)備后，開發(fā)商可能開始投資新的項(xiàng)目。

　　五、未來(lái)6個(gè)月房地產(chǎn)投資有望加速

　　綜合考慮國(guó)家政策、銀行信貸以及開發(fā)商投資意愿等因素，我們判斷今后6個(gè)月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資有望加速。

　　5.1國(guó)家政策：降低房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例國(guó)家下調(diào)商品房開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例，此措施對(duì)房地產(chǎn)開工和投資有實(shí)質(zhì)性刺激：

　　1、進(jìn)一步緩解了開發(fā)商的資金鏈壓力，放大了開發(fā)商的資金杠桿，有利于提升項(xiàng)目本身的回報(bào)率。

　　2、體現(xiàn)了中央繼續(xù)維持寬松貨幣政策的態(tài)度，甚至可能影響到銀行的房貸意愿。

　　5.2銀行：將逐步增強(qiáng)房貸意愿一季度房地產(chǎn)貸款增速提升表明銀行房貸意愿開始轉(zhuǎn)變。出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行在向房地產(chǎn)貸款時(shí)還是比較謹(jǐn)慎的，多愿意向基礎(chǔ)建設(shè)等項(xiàng)目貸款。但現(xiàn)有基建項(xiàng)目并不能完全滿足銀行的房貸需求，于是出現(xiàn)“堆大戶”的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)基建項(xiàng)目的貸款利率普遍較基準(zhǔn)利率下浮30%。

　　隨著房地產(chǎn)成交量大幅上升，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)到位，部分地區(qū)的部分樓盤價(jià)格已經(jīng)開始了小幅上升。我們判斷，在看到房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的盈利前景后，銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的意愿會(huì)逐漸提升。

　　5.3房地產(chǎn)開發(fā)商：庫(kù)存消化加快，信心逐步回升房地產(chǎn)庫(kù)存量和消化周期出現(xiàn)了明顯下降。截至2009年5月，北京的銷售周期約為10.9個(gè)月，上海約為3.58個(gè)月，深圳約為7.3個(gè)月，杭州為4.68個(gè)月。通過(guò)消化庫(kù)存，回收現(xiàn)金之后，開發(fā)商投資新項(xiàng)目的意向進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　六、投資建議：房地產(chǎn)投資加速使得混凝土機(jī)械受益最大

　　國(guó)家公布四萬(wàn)億投資計(jì)劃逐步落實(shí)后，工程機(jī)械下游已經(jīng)開始回暖，但回暖的動(dòng)力主要來(lái)自鐵路、公路等基建項(xiàng)目的投資加速，主要下游行業(yè)房地產(chǎn)的投資卻遲遲沒(méi)有恢復(fù)。從國(guó)家政策和房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)投資需求的恢復(fù)已經(jīng)具備了條件。

　　房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇將使得工程機(jī)械行業(yè)全面受益，但各個(gè)子產(chǎn)品在復(fù)蘇時(shí)間順序和復(fù)蘇力度上會(huì)有區(qū)別。工程機(jī)械下游行業(yè)眾多，較大行業(yè)有房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(鐵路、公路)和采礦業(yè)等。下游行業(yè)投資的增長(zhǎng)將拉動(dòng)工程機(jī)械的銷量，但落實(shí)到工程機(jī)械各個(gè)子產(chǎn)品，其拉動(dòng)作用互不相同。

　　通過(guò)上表，我們看到混凝土機(jī)械受房地產(chǎn)投資拉動(dòng)最大。若未來(lái)6個(gè)月房地產(chǎn)投資有望加速，這對(duì)工程機(jī)械是一個(gè)整體性利好，其中混凝土機(jī)械受益最大。

　　目前我們僅能從國(guó)家政策和宏觀數(shù)據(jù)上看到房地產(chǎn)投資見(jiàn)底的跡象，我們還不能完全確定房地產(chǎn)投資已經(jīng)步入上升通道，更不能確定其回升力度。若房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)能維持?jǐn)?shù)月的增長(zhǎng)，我們相信工程機(jī)械上市公司將感受到來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)訂單的訂單逐漸增加，建議大家關(guān)注工程機(jī)械行業(yè)，特別混凝土機(jī)械產(chǎn)品。