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機(jī)械行業(yè):房地產(chǎn)投資加大利好混凝土機(jī)械

平安證券 · 2009-06-02 00:00

  事項(xiàng)

  近日,國(guó)務(wù)院日前公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果,其中,保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由過(guò)去的35%下降為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

  投資要點(diǎn)

  一、資本金比例下調(diào)15%,房地產(chǎn)投資杠桿大幅提高

  資本金比例下調(diào)幅度較大,該政策大幅提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資杠桿。如下表所示,杠桿比例由過(guò)去的1.86提高至4.0。反方向計(jì)算,同樣100億的自有資金,資本金比例上調(diào)前只能完成投資總額約286億的項(xiàng)目,現(xiàn)在能完成500億元的項(xiàng)目,投資總額增長(zhǎng)75%。

  以2008年為例,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資約為30,580億元。按35%的資本金比例,開發(fā)商的自由資金約為10,703億元。在20%的資本金比例下,10,703億元的自有資金將帶動(dòng)約5萬(wàn)億元的總投資,較原先增加約2萬(wàn)億元。

  此次調(diào)整資本金比例,國(guó)家意圖非常明確:給房地產(chǎn)企業(yè)的資金松綁,增加房地產(chǎn)行業(yè)投資,在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),加大新房供給平抑房?jī)r(jià)。

  二、房地產(chǎn)投資增速有見(jiàn)底跡象

  從月度數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)投資增速有見(jiàn)底跡象。2009年1-2月,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資僅為在2,398億元,同比增長(zhǎng)1.03%;而3-4月份,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速分別達(dá)到7.27%和6.42%,較1-2月已有小幅反彈。

  隨著房地產(chǎn)交易量持續(xù)增長(zhǎng),房地產(chǎn)價(jià)格得到有力支撐,房地產(chǎn)開發(fā)商、貸款銀行的房地產(chǎn)投資信心正在逐步加強(qiáng)。加之,國(guó)家下調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例,進(jìn)一步緩解了開發(fā)商的資金壓力,放大了開發(fā)商的資金杠桿,有利于提升項(xiàng)目的自身回報(bào)率。

  三、房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄

  與房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的是,國(guó)內(nèi)房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄。2009年4月,房屋新開工面積同比下滑約14.2%,較一季度16.2%的下滑幅度有所收窄。新開工面積增速與房地產(chǎn)投資增速有較強(qiáng)的相關(guān)性,但房地產(chǎn)投資增速并不一定產(chǎn)生。

  四、4月份土地購(gòu)置面積增速重現(xiàn)正增長(zhǎng)

  4月份,全國(guó)土地購(gòu)置面積約為2,524萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)12.02%,結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)4個(gè)季度的負(fù)增長(zhǎng)。雖然僅憑單月數(shù)據(jù)我們無(wú)法做出確切判斷,該數(shù)據(jù)的大幅上漲說(shuō)明開發(fā)商的拿地意愿已經(jīng)開始變得積極??梢灶A(yù)見(jiàn)在獲得土地儲(chǔ)備后,開發(fā)商可能開始投資新的項(xiàng)目。

  五、未來(lái)6個(gè)月房地產(chǎn)投資有望加速

  綜合考慮國(guó)家政策、銀行信貸以及開發(fā)商投資意愿等因素,我們判斷今后6個(gè)月,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資有望加速。

  5.1國(guó)家政策:降低房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例國(guó)家下調(diào)商品房開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例,此措施對(duì)房地產(chǎn)開工和投資有實(shí)質(zhì)性刺激:

  1、進(jìn)一步緩解了開發(fā)商的資金鏈壓力,放大了開發(fā)商的資金杠桿,有利于提升項(xiàng)目本身的回報(bào)率。

  2、體現(xiàn)了中央繼續(xù)維持寬松貨幣政策的態(tài)度,甚至可能影響到銀行的房貸意愿。

  5.2銀行:將逐步增強(qiáng)房貸意愿一季度房地產(chǎn)貸款增速提升表明銀行房貸意愿開始轉(zhuǎn)變。出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮,銀行在向房地產(chǎn)貸款時(shí)還是比較謹(jǐn)慎的,多愿意向基礎(chǔ)建設(shè)等項(xiàng)目貸款。但現(xiàn)有基建項(xiàng)目并不能完全滿足銀行的房貸需求,于是出現(xiàn)“堆大戶”的現(xiàn)象,優(yōu)質(zhì)基建項(xiàng)目的貸款利率普遍較基準(zhǔn)利率下浮30%。

  隨著房地產(chǎn)成交量大幅上升,房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)到位,部分地區(qū)的部分樓盤價(jià)格已經(jīng)開始了小幅上升。我們判斷,在看到房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的盈利前景后,銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的意愿會(huì)逐漸提升。

  5.3房地產(chǎn)開發(fā)商:庫(kù)存消化加快,信心逐步回升房地產(chǎn)庫(kù)存量和消化周期出現(xiàn)了明顯下降。截至2009年5月,北京的銷售周期約為10.9個(gè)月,上海約為3.58個(gè)月,深圳約為7.3個(gè)月,杭州為4.68個(gè)月。通過(guò)消化庫(kù)存,回收現(xiàn)金之后,開發(fā)商投資新項(xiàng)目的意向進(jìn)一步增強(qiáng)。

  六、投資建議:房地產(chǎn)投資加速使得混凝土機(jī)械受益最大

  國(guó)家公布四萬(wàn)億投資計(jì)劃逐步落實(shí)后,工程機(jī)械下游已經(jīng)開始回暖,但回暖的動(dòng)力主要來(lái)自鐵路、公路等基建項(xiàng)目的投資加速,主要下游行業(yè)房地產(chǎn)的投資卻遲遲沒(méi)有恢復(fù)。從國(guó)家政策和房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)投資需求的恢復(fù)已經(jīng)具備了條件。

  房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇將使得工程機(jī)械行業(yè)全面受益,但各個(gè)子產(chǎn)品在復(fù)蘇時(shí)間順序和復(fù)蘇力度上會(huì)有區(qū)別。工程機(jī)械下游行業(yè)眾多,較大行業(yè)有房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(鐵路、公路)和采礦業(yè)等。下游行業(yè)投資的增長(zhǎng)將拉動(dòng)工程機(jī)械的銷量,但落實(shí)到工程機(jī)械各個(gè)子產(chǎn)品,其拉動(dòng)作用互不相同。

  通過(guò)上表,我們看到混凝土機(jī)械受房地產(chǎn)投資拉動(dòng)最大。若未來(lái)6個(gè)月房地產(chǎn)投資有望加速,這對(duì)工程機(jī)械是一個(gè)整體性利好,其中混凝土機(jī)械受益最大。

  目前我們僅能從國(guó)家政策和宏觀數(shù)據(jù)上看到房地產(chǎn)投資見(jiàn)底的跡象,我們還不能完全確定房地產(chǎn)投資已經(jīng)步入上升通道,更不能確定其回升力度。若房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)能維持?jǐn)?shù)月的增長(zhǎng),我們相信工程機(jī)械上市公司將感受到來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)訂單的訂單逐漸增加,建議大家關(guān)注工程機(jī)械行業(yè),特別混凝土機(jī)械產(chǎn)品。


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