棚改未退，舊改已來(lái)。

近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。

老舊小區(qū)改造又至，且總數(shù)相比去年翻倍，規(guī)模之大、覆蓋范圍之廣，體現(xiàn)出非常時(shí)期穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)民生的迫切性。

這會(huì)帶來(lái)什么影響？

眾所周知，前幾年的棚戶(hù)區(qū)改造，曾帶動(dòng)廣大三四線(xiàn)樓市翻天覆地的變化。

這一次規(guī)模巨大的舊改來(lái)襲，會(huì)否帶來(lái)同樣的刺激效應(yīng)?

答案只有一個(gè)字：否。

原因很簡(jiǎn)單，棚戶(hù)區(qū)改造是大拆大建，且背后存在貨幣化補(bǔ)貼的直接刺激，有央行通過(guò)PSL投放基礎(chǔ)貨幣來(lái)進(jìn)行支撐，相當(dāng)于對(duì)三四線(xiàn)棚改城市直接放水，影響可見(jiàn)一斑。

與棚改相比，舊改只是小修小補(bǔ)。

棚改是拆舊建新，舊改則以房屋外立面翻新、水電氣路改造以及加建停車(chē)場(chǎng)、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施為主，最多加上養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療等公共服務(wù)供給的改善，不涉及拆遷改造，影響與棚改截然不同。

更關(guān)鍵的是，棚改有貨幣化補(bǔ)貼支撐，而舊改由財(cái)政資金、居民和社會(huì)資本共同埋單。政府會(huì)給予一定補(bǔ)貼，但比例相對(duì)有限，社會(huì)資本則只是“鼓勵(lì)參與改造運(yùn)營(yíng)”，而如果無(wú)利可圖，社會(huì)資本積極性可能不會(huì)太高。

舊改如果沒(méi)有央媽的底部背書(shū)，就會(huì)失去杠杠放大效應(yīng)，不會(huì)產(chǎn)生如同棚改一般的巨大能量。

所以，既非大拆大建，也沒(méi)有來(lái)自央行定向放水的直接支持，舊改與棚改完全不能同日而語(yǔ)，影響同樣大相徑庭。

02老舊小區(qū)改造，誰(shuí)能從中受益？

根據(jù)政策精神，老舊小區(qū)改造，主要以2000年底建成的老舊住宅區(qū)為主，這正是人們俗稱(chēng)的“老破小”，一般集中于各大城市的老城區(qū)。

根據(jù)住建部2019年披露數(shù)據(jù)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約40億平方米。

近年來(lái)，老舊小區(qū)衰敗這一話(huà)題經(jīng)久不衰，“遠(yuǎn)離老破小”的聲音不絕于耳，似乎除了交通、學(xué)位等因素外，“老破小”幾乎價(jià)值。

這一次老舊小區(qū)改造的到來(lái)，顯然有助于改變這一局面。

無(wú)論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車(chē)場(chǎng)，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住質(zhì)量，自然會(huì)帶動(dòng)“老破小”估值的提升。

具有交通、醫(yī)療乃至學(xué)位優(yōu)勢(shì)的老破小，在舊改的加持之下，其價(jià)格將會(huì)更為堅(jiān)挺。沒(méi)有這些綜合優(yōu)勢(shì)的老破小，有了舊改的加持，也能減緩其衰敗的過(guò)程。

所以，舊改加速，無(wú)疑給大城市老城區(qū)的老舊小區(qū)帶來(lái)直接利好，促進(jìn)居住體驗(yàn)的明顯提升，為租房?jī)r(jià)格乃至房?jī)r(jià)提供一定支撐。

凡事都有兩面性。

老舊小區(qū)微改造的到來(lái)，從另一方面來(lái)看，也意味著大拆大建可能會(huì)被推遲，想要靠博拆遷迅速完成財(cái)富積累的期待落空。

畢竟，與三四線(xiàn)城市的棚戶(hù)區(qū)不同，老舊小區(qū)多數(shù)位于寸土寸金的老城區(qū)，改造成本不是一般的高昂。

同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)正在從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)期的橫盤(pán)，由于缺乏房?jī)r(jià)上漲的利益刺激，老舊小區(qū)拆遷重建恐怕很難吸引到足夠多的社會(huì)資本參與。

更關(guān)鍵的是，對(duì)于大多數(shù)二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，土地資源相對(duì)豐富，這些地方寧可在郊區(qū)大建新城，也不愿積極改造舊城，這又會(huì)加速老城區(qū)的衰敗。

這一趨勢(shì)隨著政策的變動(dòng)又得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

近日發(fā)改委在2020年城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，加大“人地錢(qián)掛鉤”配套政策的激勵(lì)力度，推動(dòng)建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。

這意味著，一旦大城市獲得更多的土地指標(biāo)，對(duì)于改造老舊小區(qū)的意愿還會(huì)進(jìn)一步降低，這對(duì)“老破小”的未來(lái)同樣帶來(lái)明顯影響。

可以說(shuō)，舊改，在短期利于老破小，很難刺激房?jī)r(jià)大幅上行。

老舊小區(qū)改造，堪稱(chēng)名副其實(shí)的“民生工程”。意在穩(wěn)定投資、提振內(nèi)需和穩(wěn)定民生，而非刺激房?jī)r(jià)。

只要沒(méi)有大范圍的大拆大建，沒(méi)有來(lái)自央媽的定向放水，舊改對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不必高估。