一．從價(jià)值重構(gòu)看房?jī)r(jià)

  1．從造價(jià)看房?jī)r(jià)

  （1）改革開(kāi)放初朝，房子造價(jià)30-50元/平方米，等于2－4個(gè)月工人工資，

  （2）2003年，房子造價(jià)500-1000元/平方米，等于1－2個(gè)月工人工資，

  （3）2017年，房子造價(jià)1000-2000元/平方米，等于0.25-0.5個(gè)月工人工資。

  從房子造價(jià)看，30多年間上漲了30多倍，看似漲了很多；

  相對(duì)于工人月工資比值，30多年間下降了約8-10倍，實(shí)際下降了很多。

  2．從土地性質(zhì)城市大小看房?jī)r(jià)

  （1）邊遠(yuǎn)農(nóng)村住房，300-1000元/平方米，

  （2）小城市郊區(qū)的農(nóng)村沒(méi)拆遷希望的住房，1000-2000元/平方米，

  （3）小城市的商品住宅，3000-6000元/平方米，

  （4）大中城市的商品住宅，6000-30000元/平方米，

  （5）一線城市的商品住宅，3-10萬(wàn)元/平方米。

  3．從地段看房?jī)r(jià)

  （1）地段地段還是地段

  （2）規(guī)劃規(guī)劃還是規(guī)劃

  （3）參考李嘉誠(chéng)的其它觀點(diǎn)

  4．從人口流向和人口結(jié)構(gòu)看房?jī)r(jià)

  （1）人口從村鎮(zhèn)流向縣市，從縣市流向省會(huì)，從省會(huì)流向北上深，房?jī)r(jià)逐級(jí)上漲，級(jí)差越來(lái)越大，

  （2）人口從東北、西北、華北等三北地區(qū)流向東南，房?jī)r(jià)與地勢(shì)、緯度相反，級(jí)差越來(lái)越大

  （3）越來(lái)越老的村鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)瘟豬；尚能繼續(xù)保持年輕的城市，房?jī)r(jià)還會(huì)波浪中漲漲漲

  （4）收入高素質(zhì)高的人群聚集的地方，房?jī)r(jià)還會(huì)漲漲漲；資源枯竭、投資環(huán)境惡化的地方，房?jī)r(jià)不可能漲漲漲，相對(duì)于購(gòu)買力平價(jià)，只有跌跌跌！

  5．從財(cái)富載體看房?jī)r(jià)

  當(dāng)一個(gè)社會(huì)中，財(cái)富的70％為房產(chǎn)的時(shí)候，房房產(chǎn)的本質(zhì)是財(cái)富的可靠和主要的載體。

  在流動(dòng)性相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期，貨幣總量在本質(zhì)上是財(cái)富總量的正比函數(shù)；

  在貨幣總量快速增長(zhǎng)的時(shí)期，貨幣總量的不斷上升體現(xiàn)為房產(chǎn)的貨幣計(jì)價(jià)均值不斷快速上升。

  6．泡沫的固化與房?jī)r(jià)

  財(cái)富的不斷增長(zhǎng)有時(shí)會(huì)有難度，貨幣的數(shù)量的不斷增長(zhǎng)永遠(yuǎn)沒(méi)有什么難度，所以，房?jī)r(jià)的泡沫可以不斷地被更充分供應(yīng)的貨幣固化，就比如水泥+水，看著是泥槳，隔天就固化了。

  只是農(nóng)村的房子，就好像偽劣水泥，強(qiáng)度上不來(lái)，甚至于早早地倒縮了，酥了！

  7．杠桿

  持有低息的杠桿，資產(chǎn)凈值上升快于負(fù)債上升，

  不持有杠桿，資產(chǎn)凈值看起來(lái)上升，實(shí)際沒(méi)有變化，

  持有高息杠桿，資產(chǎn)凈值被杠桿吸干。

  8．聲明：

  核心城市、中心城市房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)線上升，不代表短期總是上升的。

  9．感嘆：

  水泥價(jià)格為什么漲得慢，相對(duì)于購(gòu)買力平價(jià)，價(jià)格不到三十年前的三十分之一？

  二．什么力量在推動(dòng)水泥價(jià)格上漲

  1．去產(chǎn)能-去產(chǎn)量的政策和實(shí)踐，推動(dòng)水泥價(jià)格上漲，具體主要有：

  （1）淘汰落后

  （2）錯(cuò)峰生產(chǎn)

  （3）環(huán)保限產(chǎn)

  2．成本上升推動(dòng)水泥價(jià)格上漲，具體主要有：

  （1）煤炭成本上升

  （2）原料成本上升

  （3）運(yùn)輸成本上升

  （4）環(huán)保成本上升

  （5）安全成本上升

  （6）人工成本上升

  （7）產(chǎn)能發(fā)揮低導(dǎo)致分?jǐn)偝杀旧仙?

  （8）歧視性金融政策導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升

  （9）國(guó)營(yíng)客戶占比上升導(dǎo)致銷售成本上升（壓款和腐?。?

  3．行業(yè)集中度提升，利于推動(dòng)水泥價(jià)格上漲

  中建材-中材、金隅-冀東、華新-拉瑞、??，推動(dòng)行業(yè)集中度不斷提升，許多地區(qū)前三甲產(chǎn)能占比已經(jīng)大于60％，前十名產(chǎn)能占比已經(jīng)大于80％，有利于推動(dòng)水泥價(jià)格上漲。

  4．企業(yè)自律意識(shí)和行業(yè)合作意識(shí)提升，有利于推動(dòng)水泥價(jià)格上漲

  5．資本的力量推動(dòng)水泥價(jià)格上漲

  資本為了實(shí)現(xiàn)資本的快速增值，會(huì)借適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，推動(dòng)水泥價(jià)格上漲。資本介入較深的上市水泥企業(yè)，如華新水泥、天山水泥、上峰水泥等等，可能會(huì)尋思通過(guò)各種渠道，借勢(shì)推高水泥價(jià)格，并趁機(jī)推高水泥股價(jià)，獲利了結(jié)。

  6．另外的感嘆：

  為什么有部分銷售高管不希望水泥價(jià)格上漲，恐怕也是利益在作祟吧？

  三．價(jià)值重構(gòu)：

  從水泥價(jià)格上漲到水泥企業(yè)價(jià)值提升：

  1．從初始造價(jià)看水泥企業(yè)價(jià)值

  生產(chǎn)能力200萬(wàn)噸/年的水泥企業(yè)，造價(jià)大約4.0－6.0億元，

  2．從重置成本看水泥企業(yè)價(jià)值

  生產(chǎn)能力200萬(wàn)噸/年的水泥企業(yè)，現(xiàn)造價(jià)大約6.0－8.0億元

  3．惡性競(jìng)爭(zhēng)下的水泥企業(yè)價(jià)值

  等于或小于0

  4．行業(yè)協(xié)同階段的水泥企業(yè)價(jià)值

  生產(chǎn)能力200萬(wàn)噸/年的水泥企業(yè)，通過(guò)行業(yè)協(xié)同，如果毎年能提高水泥均價(jià)15元/噸，年凈增效2000萬(wàn)元，以10倍市盈率計(jì)，相當(dāng)于企業(yè)價(jià)值提升2億元

  5．兼并重組階段的水泥企業(yè)價(jià)值

  生產(chǎn)能力200萬(wàn)噸/年的水泥企業(yè)，如被區(qū)域內(nèi)400萬(wàn)噸/年的水泥企業(yè)兼并重組，并且提升區(qū)域內(nèi)水泥均價(jià)30元/噸，年凈增效12000萬(wàn)元，以12倍市盈率計(jì)，相當(dāng)于使兼并重組后600萬(wàn)噸/年的水泥企業(yè)資本增值14億元

  6．合法壟斷階段的水泥企業(yè)價(jià)值

  更大范圍內(nèi)的兼并重組聯(lián)合完成后，如果中國(guó)建材和海螺水泥生產(chǎn)規(guī)模分別達(dá)到10億噸/年和7億噸/年，實(shí)際產(chǎn)量分別達(dá)到7億噸和6億噸，噸凈利分別達(dá)到50元和100元，按15倍市盈率計(jì)，中國(guó)建材市值5000億元以上，是目前中建+中材市值的10倍以上；海螺水泥市值9000億元以上，是目前市值的近10倍。

  如果水泥價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定在國(guó)際均價(jià)，效益還要翻倍。

  7．海螺水泥總市值何時(shí)大于茅臺(tái)

  這個(gè)時(shí)候，海螺水泥總市值大于茅臺(tái)了!!!

  這個(gè)時(shí)候，茅臺(tái)股價(jià)跌去30％以上!!！

  這個(gè)時(shí)候，海螺水泥股價(jià)達(dá)到200元以上，甚至500元！

  畢竟，

  酒喝了，留下了糊凃！

  水泥用了，鑄留下基業(yè)！

  8．感嘆：

  比當(dāng)期效益更重要的，是企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

  四．2017年，長(zhǎng)江中下游地區(qū)水泥價(jià)格預(yù)測(cè)

  1．權(quán)威聲音

  權(quán)威人士預(yù)計(jì)，今年河南、山東水泥在錯(cuò)峰生產(chǎn)、環(huán)保限產(chǎn)等因素影響下，價(jià)格將不斷上漲，價(jià)格高點(diǎn)會(huì)在11月份超過(guò)500元/噸，筆者認(rèn)為很有可能實(shí)現(xiàn)。

  2．歷史回顧

  歷史上，長(zhǎng)三角地區(qū)水泥價(jià)格曾經(jīng)在2003年下半年和2011下半年沖上600元/噸的高位，海螺水泥曾經(jīng)有過(guò)單日單次上漲80元/噸的壯舉。

  3．現(xiàn)狀

  目前，沿江熟料全線低庫(kù)位，資源已趨緊張，出廠熱料價(jià)格己大部分在280元/噸以上。

  4．四季度地區(qū)價(jià)格預(yù)估：

  今年的長(zhǎng)江中下游地區(qū)水泥價(jià)格高位會(huì)是多少呢？筆者認(rèn)為，分三種情況：

  第一種情況：

  在晉冀魯豫價(jià)格上漲的拉動(dòng)下，隨機(jī)跟隨，主要企業(yè)放量生產(chǎn)；

  對(duì)應(yīng)價(jià)格高點(diǎn)：350元/噸

  第二種情況：

  在晉冀魯豫價(jià)格上漲時(shí)，適當(dāng)增加庫(kù)存，積極主動(dòng)跟進(jìn)價(jià)格，減輕魯豫市場(chǎng)價(jià)格上漲阻力；

  對(duì)應(yīng)價(jià)格高點(diǎn)：500元/噸

  第三種情況：

  在水浕價(jià)格上漲進(jìn)入無(wú)阻力區(qū)時(shí)，沿江省份因?yàn)镻M2.5指標(biāo)下降15％的任務(wù)沒(méi)有完成而臨時(shí)性釆取限產(chǎn)措施！

  對(duì)應(yīng)價(jià)格高點(diǎn)：600元/噸

  五．免責(zé)聲明

  個(gè)人觀點(diǎn)，僅供討論參考，不作投資參考！